北京西城学区房价重回2017年巅峰 只令市场冷静俩月?

南营房社区是上世纪六七十年代的老社区,目前一套58平米的两居室的价格为650万元,单价约11.2万元/平米。陆肖肖摄

“没想到学区房会这么火,好的学区房基本都要靠抢”,王林(化名)告诉《华夏时报》记者,自己刚刚完成一套学区房的过户,从3月份开始看,到最后成交,预算整整增加了80万,总价低的要不看不上,要不抢不上,无奈只能提高预期多贷款。

不同于前期市场上“凉凉”的预测,西城区在“多校划片”之后仅经历了短暂的市场冷静期,近期市场重回火爆。《华夏时报》实地走访学区房市场也发现,近期西城区的学区房成交活跃,房源成交周期缩短,价格开始走高,已经恢复到2017年317政策前的市场最高点。

北京学区房成交近期再度火爆

作为北京市教学质量高地,东城、西城、海淀也被大众称作“东西海”,相比之下,西城区的教学质量相对均衡,也成为家长追逐的学区房重点区域。今年4月底,北京市西城区调整了入学策略,2020年7月31日后,在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。这一“多校划片”的政策由于对市场影响较大,也被称为“731新政”。文件发布后,不少购房者迅速入市,赶在7月31日之前完成过户,保障孩子的入学资格,当时的市场一片火热。当时也有诸多市场预测,称7月31日之后,西城区学区房要“凉凉”。

不同于市场上对于西城区学区房的预测,近期西城区学区房实现了“绝地反击”,走出了一个上扬曲线。贝壳研究院数据显示,11月份,西城区二手房价格环比增长了0.8%,成交环比增长约11.5%,近三月成交持续修复,绝对水平已经处在2019年以来较高位上。

《华夏时报》记者走访市场发现,西城区的学区房多数为“老破小”,但凭借优质的教育资源,价格处在北京市二手房的金字塔尖的位置,单价多在10万元以上。阜外大街甲22号院是1980年左右建成的社区,周边小学为阜外一小,小区内一套50平米的两室报价在580万元,单价达11.5万元/平米。南营房社区也是上世纪六七十年代的老社区,目前一套58平米的两居室的价格为650万元,单价约11.2万元/平米。

西城区阜外一小 陆肖肖摄

阜外大街甲22号院是1980年左右建成的社区,周边小学为阜外一小,小区内一套50平米的两室报价在580万元,单价达11.5万元/平米。 陆肖肖摄

西城区月坛片区的一位经纪人小张(化名)告诉《华夏时报》记者,最近学区房又火了,价格在400-500多万的一居室和小两居比较抢手,基本上出来一套房源很快就卖出去了,业主挂牌价格有所升高,溢价空间也在缩小。“我们大区6家门店这个月成交了30多套房源,平均下来人均出手一套。” 小张说。

小张介绍,当时731之前市场异常火爆,在之后的两个月左右,市场冷静了一段时间,但经过一段时间的观望,大家已经消化了多校划片的政策,因为西城区的学区优势仍然在,除了极少数教育质量不是那么好的区域,大部分的学区房还是比较稳的,学区房的需求仍然在,所以经过了一段时间,大家又开始出手了。对于北京市的其他二手房,在2017年317新政后有的已经降了20%,但西城区的学区房一直坚挺,在短暂的跌价之后,目前整体价格已经回到了调控前的水平。

和硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示,西城区的多校划片,让学区资源相对均衡。731之前学区房成交量走高,并不是透支了购房需求,因为大众对于优质教育资源的追求是刚性需求,并不存在所谓的泡沫,稀缺资源必然会产生价值上的溢价。

优质学区房仍然抢手

考虑到未来孩子的上学问题,王林今年开始将购买学区房提上日程,经过了仔细分析,王林将看房区域锁定在海淀区。在看房的过程中,王林深刻的体会到了市场由冷变热的变化。

王林告诉《华夏时报》记者:“我们是三月份开始看房的,那时候疫情比较严重,好多小区还不能正常出入,进出都要靠出入证,加上大家对安全的考虑,所以看房人较少,价格整体处于低位,当时单价在9.5-10万元之间,可选范围挺多的,我们觉得还可以再看看就没着急出手。”

“到了四月和五月,看学区房的人开始增多,我们看上的一套房子,在犹豫期间,第二天就被卖出去了。到了7月左右,明年着急入学的一波购房热潮应该已经过去了,但没想到市场依然火爆,我们看上的好几套房子想约业主谈价都要排队,排在前面的客户成交了,我们连谈的机会都没有。”王林说。

面对房子需要靠抢的市场,王林感觉到了紧迫,在9月份定下了一套房子,王林表示:“本来市场上我们能相中的户型就比较少,出来稍微方正且满五唯一、低总价的房子就少之又少,基本都要靠抢。我们的预算也一再调整,从最开始是450万以内,到最后成交价都到了530万元了,单价涨到了10.5万元/平米。也是没办法,总价低的要不看不上,要不抢不上,无奈只能提高预算多贷款。”

为什么今年购买学区房的旺季时间会提前呢?58安居客房产研究院分院院长张波在接受《华夏时报》记者采访时表示,一般来说,学区房会在每年春节后3-5月达到成交高点,今年由于市场因素,导致学区房的关注度在年底就开始提升。从今年11月的数据来看,北京市二手房网签量环比上涨超过了40%,而新房网签则环比上涨近7成。

郭毅也认为,教育资源不管在国内还是国外,都是公众认可度最高的一种稀缺资源,将学习资源和房屋产权捆绑到一起之后,追求高质量教育就需要比较高的成本。二手房市场上,学区依然是个较为重要的关注因素。北京这一轮学区房热,其实是因为优质学区可选择性比较少,比如万柳、上地、德胜、金融街等板块,带动了周边二手房价值的提升。

对于学区房引发的市场关注,张波表示,教育资源的均衡化是个方向,并且这个方向是非常明确的,目前一些老旧小区由于有学区而价格长期处于高位,会随着学区政策不断推进而逐步变化,当下热炒学区房有着极大风险,老旧小区回归其本身的居住价值是个大方向。

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(责任编辑:冉蓉蓉_NBJS12526)

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